Bratislava: 34 % kancelárskych priestorov tvoria zelené budovy

BRATISLAVA – V treťom štvrťroku 2021 dosiahla celková ponuka kancelárskych priestorov (office stock) v Bratislave viac ako 1,975 mil. m². 64 % z tejto ponuky naďalej tvoria kancelárske priestory v štandarde A a 36 % kancelárske priestory v štandarde B.

V priebehu tretieho štvrťroka 2021 boli na trh pridané dve nové kancelárske budovy, a to Jurkovičova Tepláreň, s 4,206 m² a Klingerka Office, ktorá má 10,500 m² plochy. Dokopy tieto budovy tvoria skoro 15,000 m² novej plochy. Do konca roka očakávame dokončenie ďalších dvoch projektov triedy A s celkovou plochou viac ako 27,000 m².

Pokiaľ ide o vlastnícku štruktúru, rovnako ako minulý kvartál, približne 4 % budov sú vo vlastníctve štátu a ďalších 13 % sú budovy, ktoré sú vlastnené a plne obsadené tou istou entitou. Celkové zásoby na komerčné využitie zostávajú na 83 % z celkových moderných kancelárskych priestorov v Bratislave (alebo okolo 1,6 mil. m²).

Zelené budovy

Celkovo máme v Bratislave až 672,734 m² kancelárskych priestorov s platným certifikátom zelenej/trvalo udržateľnej budovy. Ide o 34 % celkového objemu kancelárskych priestorov v Bratislave, alebo 35 z 294 budov. Z certifikovaného stocku má 62 % BREEAM, 4 % kombináciu BREEAM/WELL GOLD a 34 % LEED. Najvyššie hodnotenie BREEAM Outstanding má iba budova Twin City Tower, a v prípade LEED Platinum ide o budovy Digital Park a Ein Park Offices. V treťom kvartáli dosiahla certifikáciu BREEAM EXCELLENT budova Klingerka Office.

Transakcie na trhu kancelárskych priestorov (office take-up)

Nájomné transakcie dosiahli v treťom štvrťroku 2021 celkovú výmeru cca. 44 000 m², čo predstavuje takmer 20% pokles transakcií v porovnaní s rovnakým štvrťrokom minulého roka. Nové nájmy predstavujú 45 %, prerokovania súčasných nájmov 37 %, rozšírenia nájmov 7 % a predprenájmy zvyšných 11 % všetkých transakcií.

Najväčšia transakcia v tomto štvrťroku je prednájomná zmluva v oblasti Spotrebného tovaru o výmere 5,000 m², ale zaznamenávame aj ďalších 10 transakcií v individuálnej výmere prekračujúcej 1 000 m².

Väčšina prenajatých priestorov v tomto štvrťroku bola prenajatá v rámci profesionálnych služieb (23 %), spotrebného tovaru   (21 %), a vo verejnom sektore (18 %). Za zmienku stojí porovnanie prvých troch kvartálov v rokoch 2020 a 2021 kde evidujeme 27% nárast celkovej nájomnej aktivity (office take-up), zatiaľ čo novoprenajaté plochy (celková nájomná aktivita bez prerokovaní) zaznamenali nárast až 79%.

Neobsadenosť kancelárskych priestorov (office vacancy)

Celková miera neobsadenosti v Bratislave zaznamenala iba minimálne zníženie o 0,01% na 12,21. Najnižšia miera neobsadenosti bola zaznamenaná v centre mesta (6,57 %), nasleduje vnútorné mesto (10,21%), okrajová časť mesta (13,64%), zóna CBD (15,46%) a najvyššiu mieru neobsadenosti 16,76 % zaznamenáva južné nábrežie. Čistá absorpcia vzrástla solídne, o vyše 13 000 m².

Nájomné (prime rent)

Nájomné (prime rent) sa oproti minulému štvrťroku nemení z úrovne 16,50 EUR/m²/mesiac.

Definície

Ponuka kancelárskych priestorov – celkový objem kancelárskych priestorov (Stock): Skolaudované budovy po roku 1993 – zrekonštruované alebo novopostavené, prenajaté alebo v ponuke v štandarde A alebo B v prenájme vlastníka alebo iných nájomníkov.

Nová ponuka (New supply): Zrekonštruované a novopostavené stavby v určitom časovom období.

Budovy v štandarde A: Zaradenie zahŕňa splnenie nadštandartných kritérií vrátane nasledujúcich: integrovaný klimatizačný systém, obmedzená hĺbka priestorov, svetlá výška minimálne 2,75 m, flexibilita priestoru, žľaby pre telefónne prípojky, elektrinu a dátové káble alebo zdvojená podlaha, recepcia, krytý prístup autom, výťahy, vstup pre imobilných, záložné zdroje energie.

Budovy v štandarde B: Zahŕňajú typickú nehnuteľnosť na trhu na základe vyššie spomenutých kritérií.

Transakcie na trhu kancelárskych priestorov (Take-up): Hrubé čísla predstavujúce celkovú podlažnú plochu, ktorá bola prenajatá, predaná nájomcom počas určitého časového obdobia. Neobsahuje voľné priestory, ktoré sú v ponuke. Nehnuteľnosť sa považuje za prenajatú dňom podpisu nájomnej zmluvy alebo zmluvy o budúcej nájomnej zmluve. Súhrnné transakcie (Total take-up) zahŕňa aj obnovenia nájomných zmlúv, čisté transakcie (net take-up)neobsahujú obnovenia nájomných zmlúv.

Pre-lease: Aktívny pre-leasing pre kancelársku budovu označuje fázu, počas ktorej je budúcemu nájomcovi ponúknuté konkrétne rozloženie priestorov, pričom budova musí byť vo výstavbe.

Miera neobsadenosti kancelárskych priestorov (Vacancy rate): Percentuálne vyjadrenie voľných prenajímateľných kancelárskych priestorov v pomere k celkovej ponuke kancelárskych priestorov.

Prime rent: Najvyššie dosiahnuté nájomné, ktoré sa vzťahuje na nové kancelárske jednotky s najvyšším štandardom v najlepších lokalitách