Ako to, že ceny nehnuteľností koronakríza takmer vôbec nezasiahla?

BRATISLAVA – Údaje Eurostatu o vývoji cien nehnuteľností v závere minulého roku potvrdili ich veľmi silný rast. Oproti prechádzajúcemu roku vzrástli realizačné ceny nehnuteľností na bývanie u nás za celý rok v priemere o 9,6%, teda takmer o desatinu. Podľa skôr zverejnených ponukových cien publikovaných NBS až o 11,9%. V oboch metodikách to bolo najrýchlejšie tempo rastu za ostatných desať rokov. A podľa parciálnych údajov v rýchlom raste pokračovali ceny nehnuteľností na bývanie aj v úvode tohto roku. Dokumentujú to napríklad údaje portálu nehnutelnosti.sk, či ponukové ceny novostavieb. Tie na bratislavskom realitnom trhu v prvom štvrťroku podľa Bencont Investments stúpli medzikvartálne o 3,1%, čo bolo najrýchlejšie tempo rastu od začiatku roku 2020. Ešte vyššie medzištvrťrčoné tempo rastu, 3,7% hlási realitná spoločnosť Lexxus.

Ceny nehnuteľností rastú rýchlo

Aj inde, nielen u nás. Obdobný, dokonca aj rýchlejší rast cien nehnuteľností ako u nás zaznamenali aj okolité krajiny. Rast cien nehnuteľností bol minulý rok vskutku do veľkej miery celoplošným, globálnym javom. A to aj napriek veľkej celosvetovej recesii. V EÚ najrýchlejšie rástli ceny nehnuteľností na bývanie práve v našom regióne. V medziročnom raste líderstvo v regióne po Maďarsku prebralo Poľsko a Česko. Maďarsko však s kumulatívnym rastom cien od roku 2015 o takmer 80% ostáva na špici celej Európskej únie.

Dôvody hľadať na strane dopytu

Dopyt po nehnuteľnostiach na bývanie sa minulý rok paradoxne posilnil, hoci ekonomika sa počas koronakrízy dramaticky prepadla. Pandémia síce mnoho ľudí o prácu pripravila, no jej plný dopad na príjmy ľudí bol odložený a zmiernený rôznymi podpornými schémami, vrátane úverových prázdnin, dotácií firmám na udržanie pracovných miest, garanciami a podobne. V niektorých krajinách vlády pomohli majiteľom domov v mnohých mestách aj priamymi dotáciami na bývanie či nižšími daňami. Zároveň mnoho domácností kvôli novo vzniknutej potrebe dlhodobej práce z domu prehodnotilo parametre svojho trvalého bývania. Nastal presun z mesta na vidiek, z centra na okraj, z menšieho do väčšieho, z bytu do domu, bližšie k prírode. Presun nastal aj medzi krajinami. Časť ľudí sa rozhodla vrátiť sa zo zahraničia domov a riešia vlastné bývanie vo vlasti.

A naopak, časť dopytu od zahraničných klientov sa stratila spolu s tým, ako sa s koronou zmenili pracovné príležitosti aj pracovná kultúra v etablovaných zahraničných firmách u nás. Tieto zmeny však výraznejšie hýbali predovšetkým cenami na trhu nájomného bývania. Podľa údajov NBS, ceny neregulovaného nájomného v závere roka medziročne klesli až o 17 percent. Pomer kúpnej ceny nehnuteľností k nájomnému tak stúpol na novodobé maximá.

A aj na strane ponuky

Povzbudený dopyt zároveň narážal na obmedzenú ponuku. Počet dokončených bytov vlani síce vzrástol, o silných 6,5%, a dosiahol nové maximum v histórii Slovenskej republiky, 21,5-tisíc. No tieto byty boli však už do veľkej miery predané „na papieri“, zvlášť v Bratislave, kde počet dokončených bytov navyše medziročne iba stagnoval. Počet začatých a rozostavaných bytov na Slovensku medziročne klesol (o 1,9% resp. 1,4%). Klesol aj počet nových stavebných povolení (za celý rok medziročne o 6,5%, z toho v 4. kvartáli až o 23%). Zároveň, ponuka na sekundárnom trhu starších bytov priam zamrzla. Časť predajcov vyčkávala na lepšie príležitosti a ešte vyššie ceny a nad ďalšou časťou potenciálnych predajcov z radov dlžníkov bol roztiahnutý ochranný dáždnik úverového moratória.

Odhliadnuc od týchto krátkodobých javov je užitočné si pripomenúť, že celková ponuka, teda bytový fond na Slovensku, je malý, jeden z najmenších nielen v Európe, ale aj v stredoeurópskom regióne. A hoci sa intenzita výstavby v ostatných rokoch zvýšila, naše zaostávanie za inými krajinami v počte bytov na počet obyvateľov bude pretrvávať ešte mnoho rokov. To bude aj prirodzene naďalej tlačiť ceny bývania dlhodobo nahor.

Dostupnosť bývania sa zhoršila. Zatiaľ len mierne a porovnateľne s inými krajinami. . Ceny nehnuteľností sa zvýšili minulý rok výrazne nielen nominálne, ale aj v pomere k príjmom Slovákov a Sloveniek. Medziročný rast cien nehnuteľností bol zhruba trojnásobný oproti rastu priemerných platov (9,6-11,9% vs 3,8%). To samozrejme zhoršilo dostupnosť bývania, meranej najjednoduchšou metrikou podielu cien k príjmom. Vďaka predchádzajúcim rokom, kedy rozdiel medzi dynamikou cien a miezd nebol až taký výrazný však celkové zhoršenie tohto podielu od roku 2015 nebolo zatiaľ až také dramatické. Bolo v podstate porovnateľné s priemerom eurozóny či krajín OECD.

Navyše, zhoršenie pomeru ceny k príjmom bolo ostatné roky do veľkej miery vykompenzované nízkymi úrokovými sadzbami, ktoré navýšili kúpnu silu hypotékou financovaných kupcov. Dostupnosť bývania podľa jednoduchej metriky HAI (inšpirovanej metodikou portálu realtor.org) ceny voči príjmom, kde cena zahŕňa aj cenu úveru, sa tak minulý rok zhoršila relatívne mierne. A celkovo platí, že vďaka lacným hypotékam je priemerná dostupnosť bývania ešte stále blízka dlhodobému priemeru.

Ceny zrejme ešte porastú

Kľúčová otázka je, čo sa bude diať s cenami nehnuteľností ďalej. Konzervatívni centrálni bankári a strážcovia finančnej stability ľahko nájdu argumenty, že ceny nehnuteľností už ulietajú ekonomickým fundamentom. To tvrdí napríklad česká centrálna banka o svojom lokálnom trhu bývania, ktorý je podľa nej nadhodnotený o 20- 25%. Aj slovenská centrálna banka konštatuje nadhodnotenie cien bytov. Vo svojej ostatnej správe o finančnej stabilite z novembra rozdiel medzi aktuálnou a fundamentálnou cenou bytov v treťom kvartáli 2020 odhaduje na úrovni 19%. A odvtedy sa nožnice medzi cenami a príjmami ešte o čosi roztvorili.

Bratislava – ilustračné foto, zdroj: Pixabay/danielavaskova

Pre porovnanie, v čase realitnej bubliny v roku 2007-8 nadhodnotenie cien oproti odhadnutej fundamentálnej hodnote nehnuteľností vrcholilo na úrovni 23%. V základnom scenári však s poklesom cien nehnuteľností centrálne banky nepočítajú. Pravdepodobnejšie je skôr iba spomalenie ich rastu. K takémuto scenáru sa prikláňame aj my. Minimálne v krátkodobom horizonte pomer dopytu a ponuky ostane naklonený v prospech ďalšieho rastu priemerných cien domov a bytov.

Na strane dopytu z cyklického pohľadu pozorujeme nastupujúce ekonomické oživenie, sprevádzané obnovovaním dopytu po zamestnancoch a aj naďalej pozitívne prírastky priemernej mzdy. Aj úrokové sadzby ešte stále ostanú blízko historických miním. To nielen robí mesačné splátky hypoték dostupnými, ale zároveň znižuje výnosnosť iných bezpečných investícií, napríklad dlhopisov, čo zvyšuje atraktívnosť kúpy nehnuteľností. Zároveň, z dlhodobého, štrukturálneho pohľadu pretrváva fakt, že potrebu bývania ešte stále nemá vyriešenú veľká časť obyvateľov, nielen mileniálov, ale aj generácie Husákových detí. Podľa štatistík Eurostatu sa v domácnostiach tlačíme takmer najviac spomedzi krajín Únie. Skúsenosť s pandémiou a vynútenými lockdown-ami potrebu kvalitnejšieho bývania ešte zvýraznila. Ponuku nového bývania budú v najbližšom období aj naďalej brzdiť pandémiou utlmené stavebné procesy a povolenia. A ponuka nehnuteľností na sekundárnom trhu sa nerozbehne skôr, ako sa úplne stiahne ochranný dáždnik úverových prázdnin a dotácií pracovných miest.

Zvlášť nízka je ponuka nehnuteľností v Bratislave. Po zarátaní obyvateľstva s obvyklým pobytom podľa údajov magistrátu pripadá na tisíc ľudí v meste 385 bytov. To je síce porovnateľné priemeru Slovenska, no výrazne menej ako v hlavných mestách okolitých krajín. Rozdiel je podstatný, v prepočte na počet obyvateľov rádovo v desiatkach tisíc bytových jednotiek. Ak bude Bratislava pokračovať v doterajšom priemernom ročnom prírastku len 2600 bytov, tento rozdiel bude pretrvávať aj naďalej. Iste, argument dlhodobo nízkej ponuky nie je univerzálnym receptom na nepretržitý rast cien novostavieb, ako hovorí skúsenosť po kríze v roku 2008-9. Rovnako tak nemožno očakávať, že štrukturálny deficit bytov v hlavnom meste má vyriešiť iba súkromný sektor.

V každom prípade však platí, že ponuka nových bytov sa v ostatných rokoch nezvyšuje, skôr naopak. Podľa údajov spoločností Lexxus či Bencont je aktuálne v ponuke cca 1900-2500 voľných bytov v novostavbách v Bratislave, čo je len polovica ponuky v porovnaní s rokmi 2016-17. A vysoký počet predaných bytov v pomere k ponuke voľných novostavieb potvrdzuje robustnosť existujúceho dopytu.

Dostupnosť bývania začína narážať na limity a rast cien bude brzdiť

V priemerných cenách a príjmoch či v indexe HAI (dostupnosti bývania) sú kalkulácie uvádzané vyššie relatívne priaznivé. A platí to aj o hlavnom meste. Navyše, Bratislava si svoju dostupnosť v pomere ceny k príjmom oproti iným regiónom v ostatných rokoch ani nepohoršila. Priemerné ceny nehnuteľností totiž v mnohých regiónoch Slovenska rástli od roku 2015 ešte rýchlejšie ako v Bratislavskom kraji, no mzdy rástli porovnateľne rýchlo tam aj tam.

Reálne však podmienky hypotékou financovaného bývania začínajú narážať na limity. Dostať sa k štandardne veľkému bytu bolo v Bratislave vždy ťažšie ako inde, ostatne ako v každom hlavnom meste. Priemerná cena bytu v Bratislavskom kraji je napríklad o 150% vyššia ako v Nitrianskom, no platy sú vyššie len o 50%. To znamená, že aj pri rovnakom modeli financovania si priemerne zarábajúci Bratislavčan môže kúpiť len zhruba 60% veľkosti bytu v Nitre.

Iste, vďaka relatívne menej strmému rastu cien bytov voči platom v Bratislave je to lepší podiel ako 50% pred piatimi rokmi. No pokiaľ záujemca o kúpu nemá dostatočné úspory a kúpu musí financovať úverom až do výšky plnej kúpnej ceny, ani k takejto nehnuteľnosti sa už nedostane. Na rozdiel od situácie pred piatimi rokmi totiž musí spĺňať prísnejšie necenové podmienky úverovania stanovené národnou bankou. Teda úverom neprekročiť osem-násobok svojho celkového ročného príjmu (DTI).

Navyše, podiel splátok na príjme po odrátaní životných nákladov nesmie prekročiť 40% (povinnosť finančnej rezervy, DSTI) a vo väčšine prípadov celkový úver ani 80% hodnoty kupovanej nehnuteľnosti (LTV). Týmito limitmi musí záujemca o úver navyše prejsť aj pri simulovanom zvýšení úrokových sadzieb o dva percentuálne body.

Tieto limity na konci dňa obmedzia veľkosť možného úveru, prípadne potenciálnych záujemcov môžu od potrebného úveru aj diskvalifikovať a od kúpy odradiť. Zvlášť v prípade záujmu o nové bývanie v samotnom hlavnom meste, kde ceny voľných nových bytov v ponuke sú o viac ako tretinu až polovicu vyššie ako je priemer ponukových cien všetkých nehnuteľností v celom Bratislavskom kraji. Aj ľudia s úsporami a menším požadovaným úverom k nehnuteľnosti tak v Bratislave môžu naraziť na obmedzenie dlhu voči príjmu (DTI). A porovnateľne zarábajúci ľudia bez úspor, ktorí sú nútení zobrať si úver na celú kúpnu cenu, typicky narazia na limit podielu splátky na príjme (DSTI).

Navyše, na rozdiel od minulosti sa kúpna sila hypotékou financovaných kupcov už zrejme nebude navyšovať ďalším poklesom úrokových sadzieb. ECB síce bude držať svoje oficiálne sadzby na historických minimách možno ešte niekoľko rokov a nákupmi cenných papierov korigovať aj tlaky na rast cien dlhodobých zdrojov financovania, okrem štátnych dlhopisov aj úverov na bývanie. Odložený dopad pandémie na rizikové náklady veriteľov vďaka minuloročnému moratóriu sa však časom nevyhnutne prejaví. A aj keby išlo rádovo iba o desatiny percenta, pre mnohých klientov, ktorí sú pri súčasných cenách nehnuteľností s úverovateľnosťou už teraz blízko limitov tak aj drobné zvýšenie sadzieb môže znamenať problém dostať sa k adekvátnemu úveru.

…a svoje zrejme urobia aj zmeny v relatívnej cene prenájmov, ale aj daní

Reálne však podmienky hypotékou financovaného bývania začínajú narážať na limity. Dostať sa k štandardne veľkému bytu bolo v Bratislave vždy ťažšie ako inde, ostatne ako v každom hlavnom meste. Priemerná cena bytu v Bratislavskom kraji je napríklad o 150% vyššia ako v Nitrianskom, no platy sú vyššie len o 50%. To znamená, že aj pri rovnakom modeli financovania si priemerne zarábajúci Bratislavčan môže kúpiť len zhruba 60% veľkosti bytu v Nitre.

Pomer nájomného k cene vlastného bývania je ďalším faktorom, ktorý zrejme postupne bude brzdiť tempo rastu cien nehnuteľností. Vďaka výraznému poklesu nájomného v minulom roku sa bývanie v prenájme za trhové ceny v porovnaní s nákladmi vlastného bývania stalo atraktívnym ako roky nie. Zároveň renta z prenájmu investičného bytu sa výrazne znížila a zrejme prinúti prehodnotiť doterajší investičný model nejedného rentiera. Iste, po skončení pandémie sa dopyt po nájmoch znovu rozbehne a skoriguje ceny prenájmov. Je však pravdepodobné, že časť bytov sa medzičasom presunie z ponuky na prenájom do ponuky na predaj a prispeje k zmiereniu tlaku na rast ich kúpnych cien. Navyše, z dlhodobého pohľadu treba počítať aj s rastom daní z nehnuteľností, čo tiež pravdepodobne časom uvoľní časť bytov do ponuky na predaj.

Zdroj: analýza VÚB