Rozhovor: V roku 2020 rástli ceny nehnuteľností, prenájmy pocítili krízu najviac

BRATISLAVA – Aj keď to mnohí očakávali, ani príchod pandémie rast cien nehnuteľností nespomalil. Dopyt po nehnuteľnostiach prevyšuje ich ponuku aj napriek tomu, že v roku 2020 boli ľudia pri nákupe nehnuteľností opatrnejší. Pandémia ale ovplyvnila prenájmy, tie išli s cenami dolu. V minulom roku ľudia vyhľadávali aj objekty na rekreačné bývanie, čomu zrejme dopomohol aj lockdown. A koronavírus nestopol ani hypotéky, záujem ľudí stále je. „Veľmi lacné hypotéky lákajú ľudí požičiavať si peniaze na bývanie. Kúpa nehnuteľnosti stále patrí k najviac vyhľadávaným a bezpečným investíciám,“ hovorí realitný maklér Jozef Poláček z Directreal Doma. V nasledujúcich riadkoch sa už dozviete, ako pandémia ovplyvnila trh s nehnuteľnosťami, ako sa ľudia správali počas uplynulého roka v súvislosti s nákupom alebo predajom nehnuteľností a či je teraz ten správny čas na kúpu svojho vysnívaného bývania, alebo treba ešte počkať.

V médiách sme zaznamenali informácie o tom, že ceny nehnuteľnosti rástli aj napriek pandémii.

Je to pravda. Ceny nehnuteľností aj naďalej rástli a rast cien nespomalil ani v priebehu celého roku 2020 a to napriek pandemickým opatreniam či už v prvej alebo druhej vlne. Dôvodom je stále vyšší dopyt ako ponuka na realitnom trhu. Keď to povieme zjednodušene, nie je z čoho vyberať a keď k tomu pridáme stále historicky najnižšie úrokové sadzby, ktoré banky poskytujú klientom v súvislosti s hypotekárnym úverom, nie je priestor na znižovanie cien nehnuteľností ani v najbližšom období.

A ako teda rástli od marca minulého roku? Sú drahšie predaje nehnuteľnosti alebo skôr prenájmy?

Nárast bol enormný, najrýchlejší od roku 2008. Údaje z NBS hovoria o tom, že ceny nehnuteľností rástli v medziročnom porovnaní v priemere o 12 %. Ak si napríklad zoberieme z praxe: Kým v rovnakom období 2019 sme predávali 3-izbový panelový byt v pôvodnom stave v mestskej časti Petržalka za cenu 140.000 eur, v súčasnosti sa porovnateľná nehnuteľnosť predáva v cene okolo 155.000 eur. V marci 2020 sme rovnaký byt predávali za 143.000 eur, ku koncu roku 2020 sa cena hýbe na úrovni spomínaných 155.000 eur.

Pokiaľ ideme hodnotiť predaj a prenájom, tak tu vidíme dva odlišné scenáre. Kám pri predaji sa trh pohol smerom hore. Prenájmy korona kríza ovplyvnila ďaleko viac. Tam prišlo k poklesu cien na trhu.

Prvým vážnym dôvodom, prečo sa tak stalo, boli opatrenia proti korone a následné ekonomické problémy v segmentoch gastronómia a cestovný ruch. Tým, že sa obmedzil pohyb ľudí, doplatili na to služby ako Airbnb. Nehnuteľností, ktoré majitelia ponúkali na krátkodobý prenájom turistom, ich začali dávať na trh s ponukami na dlhodobý prenájom. To spôsobilo, že sa zvýšila ponuka a klienti si mohli začať vyberať, čím sa ceny prenájmov znížili.

Druhým vážnym dôvodom boli opatrenia firiem, ktoré nechali svojich zamestnancov v rámci korona opatrení pracovať z domu. Vysokoškoláci, stredoškoláci prešli na dištančné štúdium a byty, ktoré obvykle obsadzovali, ostali prázdne. Prenajímatelia v takom prípade nemajú inú možnosť ako znížiť cenu, ak sa chcú pobiť o zákazníka.

Samotnou kapitolou je prenájom komerčných priestorov. Podnikateľský segment utrpel korona krízou najviac a k prenájmom administratívnych alebo obchodných priestorov sa stavajú opatrne.

Všetky tieto dôvody spôsobili to, že ceny nájmov zaznamenali pokles o približne 10 %.

Líši sa nárast cien pri predajoch domov a bytov? Pocítili ste nárast u obidvoch?

Nárast cien nastal tak pri domoch ako aj pri bytoch. Keď sa opäť pozrieme na údaje z NBS, tak sa cena bytov v treťom kvartáli 2020 zvýšila v priemere o 30 EUR/m2 to znamená, že sa hýbeme na úrovni okolo 2054 EUR/m2. Priemerná cena domov narástla o 39 EUR/m2 na úroveň 1335 EUR/m2.

A keby ste mali celkovo zhodnotiť správanie ľudí pred koronou a počas nej? Ako sa vyvíjalo? Spozorovali ste, že by záujem ľudí klesal alebo stúpal?

Pandémia výrazným spôsobom neovplyvnila správanie sa kupujúcich pokiaľ ide o kúpu nehnuteľnosti. Naučili sme sa fungovať aj v tomto pandemickom období, potlačili sme strach a keď to poviem zjednodušene, bývať musíme dnes a budeme musieť i zajtra. Možno okrem pár prípadov na začiatku prvej vlny pandémie, keď sme nevedeli, ako sa správať a čo prinesie nastávajúce obdobie, sme pokles záujmu nezaznamenali. Mali sme prípad, keď klient v marci 2020 prejavil záujem o byt v Petržalke, rezervoval si ho, no po dvoch mesiacoch od zmluvy odstúpil. Odôvodnil to tým, že si počká na výhodnejšiu ponuku s nižšou cenou. Očakával pokles cien nehnuteľností. Nestalo sa tak.

Preto nechcem tvrdiť, že korona žiadnym spôsobom nemá vplyv na ľudí pri nákupe. Ak si porovnáme rok 2019 s rokom 2020, tak z môjho pohľadu je vidieť väčšiu opatrnosť pri výbere nehnuteľnosti. Po minulé roky pri kúpe bytu alebo domu bolo správanie ľudí živelnejšie. V súčasnosti sú potenciálni kupujúci opatrnejší.

Ktoré byty idú teraz na „dračku“?

Veľmi lacné hypotéky lákajú ľudí požičiavať si peniaze na bývanie. Kúpa nehnuteľnosti stále patrí k najviac vyhľadávaným a bezpečným investíciám. Tu sa klienti vo väčšine prípadov rozhodujú podľa aktuálnej finančnej situácie. Bonitný klient, ktorý už má jednu hypotéku na byt, v ktorom býva, si hypotéku navýši alebo si zoberie ďalšiu hypotéku na inú nehnuteľnosť. V takom prípade ide o investičný byt, garsonku, 1-izbový byt, ktorý následne prenajíma.

V roku 2020 sme ale zaznamenali zvýšený záujem o rekreačné nehnuteľnosti – chaty, chalupy, záhradné domčeky, záhradky. Paradoxne k tomu dopomohla korona kríza, keď ľudia ostali zatvorení v bytoch a zmenšil sa im tak životný priestor. Nákupy takéhoto charakteru zdôvodňovali okrem iného aj tým, že budú mať možnosť ako utiecť z „panelakového väzenia“. Nie len v roku 2020 ale aj v rokoch minulých bol záujem o záhradky s chatami na celoročné bývanie. Klienti si tak riešili bytovú otázku. Išlo o relatívne lacnú alternatívu bývania. Záhradným dom, chatu si zrekonštruovali na rodinný dom. Je to dom s menšími obmedzeniami, no pokiaľ ste s tým stotožnení, tak bývate v blízkosti Bratislavy v rodinnom dome za prijateľnú cenu.

Samozrejme, veľmi vyhľadávané sú novostavby, ktorých je na trhu málo. Trend nakupovať byty v novopostavenej bytovke narastá. Klienti dávajú prednosť novým stavbám aj z dôvodu, že volia istotu a bezpečnosť, pred starými panelákmi, ktoré v mnohých prípadoch svojím zhotovením už dávnom nespĺňajú súčasné normy. Vek nezastavíme ani pri bytovkách, hlavne keď sa rozhodujeme, do akej nehnuteľnosti zainvestujeme v nasledujúcich približne 30 rokoch.

A všeobecne viete zhodnotiť, či je rozdiel pre predaji alebo prenájme v rámci Bratislavy a iných častí Slovenska?

Všeobecne ceny nehnuteľností rástli na celom Slovensku. Tým, že sa pohybujem hlavne v Bratislave a blízkom okolí, neviem povedať presne, aké je správanie klientov v iných častiach Slovenska. Z údajov, ktoré mám k dispozícii, je zrejmé, že najviac sa zvýšili ceny nehnuteľností v Košickom a Banskobystrickom kraji.

Veľa sa hovorí aj o tom, že je nedostatok nehnuteľností. Je to skutočne tak? V Bratislave sa neustále niečo stavia, stavby pribúdajú – je pomerne zastavaná. Ako si to teda majú ľudia vysvetliť? Je nedostatok len v hlavnom meste?

Na Slovensku chýba približne 230-tisíc bytov, v Bratislave okolo 40-tisíc bytov, tvrdia analytici. Bratislava je možno zastavaná. Ja si však myslím, že iba na papieri. Bratislava je hlavným mestom a centrom diania na Slovensku, a preto aj dopyt po bývaní tu bude vždy najväčší. Developeri nedokážu uspokojiť veľký záujem o kúpu nehnuteľností v hlavnom meste. Kríza, ktorú momentálne prežívame, ten dopyt nie že nezastavila, ale ani neutlmila. Mnoho projektov je pred dokončením, mnohé sa ešte nezačali ani realizovať.

Keď developer začal plánovať výstavbu v roku 2017, s realizáciou začal v roku 2018, 2019, v lepšom prípade byty odovzdá do užívania najskôr o ďalšie dva roky. Vzniká tu medziobdobie, keď kupujúci čakajú na svoje byty. Treba k tomu prirátať ekonomickú a spoločenskú klímu, ktorá sa mení z roka na rok a máme odpoveď. Kríza trhu tiež veľmi nepomáha, mnohé výstavby sa zastavili alebo presunuli na neskoršie obdobie. A niekde na konci je hrdý majiteľ bytu, ktorý musí čakať. Je možné, žeby situácii pomohla výstavba nájomných bytov, to je ale téma na jeden samostatný rozhovor.

Čo by ste poradili teraz ľuďom, ktorí zvažujú kúpu. Kúpiť alebo počkať na lacnejšie? Môžu ísť ceny dolu?

Je to ťažká otázka a ešte ťažšia odpoveď. Vzhľadom k nízkym úrokovým sadzbám, ktoré sa v niektorých prípadoch hýbu okolo 0,4% p.a., majú klienti možnosť požičať si lacné peniaze na bývanie. Ak mám zdravý finančný profil, vytvorený finančný plán, určite by som kúpu nehnuteľnosti neodkladal na neskoršie obdobie. Súčasné ukazovatele nenaznačujú, žeby malo prísť v blízkej budúcnosti k zlacňovaniu na realitnom trhu.

Tí, čo by chceli naopak predať, majú počkať? Pôjdu ceny hore?

Tu platí asi rovnaká odpoveď. Osobne neviem predpovedať, kedy a či vôbec náš realitný trh dosiahol cenový vrchol. Zatiaľ tomu nič nenasvedčuje, že by sme dosiahli cenový peak . Situácia v spoločnosti je však taká, že k zmene môže prísť kedykoľvek.